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商业地产不做轻资产不行了!万达、凯德、大悦城创出了这3种模式

发布时间:2019-12-02 17:13:40 人气:1788

在开发领域,有一个词叫“付费开发商”,它类似于“导演+制片人”。住房公司不能提供或贡献部分资金,通常是5%-10%。其余的人用别人的钱投标项目。他们主要“依靠工艺”并一路收费。回报率极高。这可以被称为轻资产模型,这意味着你可以用更少的钱或不用钱来赚钱。

同样,商业房地产领域与开发领域是相同的。早期属于重资产模式。虽然经营成熟后有稳定的现金流,但前期资本投资大,需要资金长,资金便宜,资金大,回报周期慢。

目前,房地产行业正处于水平期,融资困难。很难用持有资产的回报率来弥补资本成本。考虑到净资产收益率(roe)的整体回报,商业地产的小盘股化已成为必然选择。

然而,国内商业地产资本化早在2016年就达到了高潮。万达、万科、欢乐城、凯德、爱琴海、星河商业地产等众多商业地产企业都将资本化视为规模扩张的利器。演奏方法多种多样,令人眼花缭乱。到目前为止,主要有以下三种播放方法:

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像万达一样自信:以运营为中心

王健林一直认为,虽然商业项目的建设需要时间和精力,但一旦完成,经过三年的培育,它们可以成为现金流稳定的稳定印钞机。因此,2017年,万达将以两种方式坚定而轻松地转变其资产:

首先,万达有两种方式来制造轻质资产。

万达广场投资:与“无钱无地”组织合作

具体而言,万达负责土地搜索、建设、投资促进和其他人拿钱下单时的运营。

例如,2016年第四季度,万达商业与中信信托、民生信托、富力集团签署了90份万达广场合同,总投资1050亿元。

另一个例子是2017年6月,万达受中信泰富(中国)投资有限公司委托,在上海嘉定经营管理一个商业项目,并使用万达品牌。

万达合作广场:与“沃土”企业的合作与发展

投资者支付土地,万达生产品牌,负责设计、建设、投资推广和运营,但投资者租金为70%-30%,万达为30%。这一比例在世界商业领域非常罕见,因为品牌管理一般都是这样做的,最高可达15% ~ 20%。它的优点是不占用太多资金,便于扩展和渗透。

截至2018年5月,万达已经退出了三个合作轻资产项目:青岛市城阳区万达广场;临沂中心万达广场;日照万达广场。

然而,万达必须首先筛选合作项目,指导设计和建设,然后再邀请投资和运营。这种合作模式不仅可以分租、节约资本,还可以解决集体土地使用问题。这是万达业务的重大创新,也是万达轻资产模式的最先进形式。

其次,它自己的品牌是万达小盘和信心的王牌。

许多机构表示,他们不理解万达的玩法,认为当项目成熟时,合作伙伴可能会推万达一把。然而,明远君认为万达永远不会愚蠢。在其他人把万达赶走之前,万达影院、万达小王乐园和小王早教俱乐部已经遍布万达广场。这两个品牌无疑是商业项目的虹吸机器。万达最终形成了护城河,因为它有先见之明的品牌建设。

正如王健林所说,“让风浪上升,稳坐钓鱼台”。

例如,万达影院,截至2018年底,该公司拥有595家直营店和5,279台屏幕,其中国内直营店541家,屏幕4,807台,市场份额为13.5%。有54家海外影院,472个屏幕,市场份额为22%。万达的电影在票房、电影出勤率和市场份额方面连续四年位居中国第一。

然而,万达宝贝王吉(Wanda Baby Wang Ji)将儿童娱乐、教育培训、美食和零售融为一体,形成了以知识产权为核心的儿童娱乐消费的完整产业链,这是中国第一个综合性儿童娱乐项目。到目前为止,全国已经开放了351个婴儿国王花园和幼儿教育。

第三,2019年上半年的发展并不像预期的那样,但仍是可以预期的。

经过这一系列操作后,万达在2018年工作报告中指出:

在项目扩张方面,2018年开业的万达广场中,有19个轻型资产,58个新开发的万达广场中,有50个轻型资产。从业绩来看,万达商业管理集团2018年租金收入为328.8亿元,占总收入的15.3%,持有累计财产3586万平方米。

截至2019年9月4日,万达广场在全国拥有294个席位,但万达商业管理在2019年上半年的表现并不乐观,总收入为330.48亿元,较去年同期的517.88亿元下降了36.19%。核心业务方面,房地产租赁投资收入同比增长171.82亿元,但毛利率同比下降4.99个百分点。

在“减息负债”方面,万达商业管理取得了较为遥远的成绩。截至6月30日,其生息负债为1922.67亿元,仅比上年减少3300万元。

目前,万达的商业管理在“减息负债”、“增加收入”的目标下,还没有取得相对令人满意的效果。

然而,尽管万达工商管理在过去六个月的表现不尽如人意,但它和母公司万达集团在商业地产项目的布局和登陆方面非常活跃。总的来说,万达管理轻资产的方式不如预期的好,但明远君认为,万达依靠16年的商业运营和管理形成的轻资产模式仍然值得期待。

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资本魔手凯德:资本、运营与驱动力

商业地产最需要的是资本和运营能力,Cade正是凭借其卓越的资本运营能力和运营管理能力,完美地解决了这两个问题,实现了商业项目的“高周转率”。迄今为止,凯德在中国拥有并管理着200多个项目,总开发规模约为2300万平方米,管理资产超过2600亿元。

其中,我们必须谈谈凯德不可思议的资本能力。它的独特技能是私募股权基金++reits。为什么使用这两种策略,Cade完全符合商业项目的发展规律。

根据行业研究,商业项目按生命周期可分为开放栽培期(2-3年)、稳定期(3-5年)和成熟期(5年以上)。

然而,一个项目需要在培育期之前花费大量的资金来逐步提高它的性能,这需要长期、大量和廉价的资金。项目成熟后,会有稳定的收入,但很难维持租金的大幅增长。

考虑到这两点,Cade在项目开发和培育期间,利用私募股权基金致力于项目的培育。基金的一部分由Cade持有,并持有基金的部分股权,另一部分由养老基金和保险基金等投资机构持有,Cade对这些投资机构拥有基金的管理权。

凯德资本运营模式图/商业地产标题

具体来说,凯德在项目开发期和培育期使用不同的私募股权基金,其中开发项目使用crcdf(凯德商业中国发展基金),培育项目使用crcif(凯德商业中国收入基金)。

然而,在项目成熟并产生稳定的现金流后,Cade会将其打包或注入reits以实现快速退出,提前多年获得租金收入,用这笔资金投资其他项目,以此形成投资闭环,实现其“高营业额扩张”。(加上其盈利能力、收入和业绩等。)

中场休息

三条腿欢乐城:管理产出+合作发展+资金模式

自2008年西单欢乐城开业以来,欢乐城的业务一直“缓慢”,在过去11年中有11个项目。

然而,今年4月,欢乐城副总裁姚长林表示,未来3-5年将有50多个控股项目。为什么欢乐城有这样的信心,不得不提到欢乐城房地产在2016年10月发布的“大资产管理”计划。

在该计划中,欢乐城房地产宣布将从开发运营商转型为资产管理公司,有三种扩张规模:

一、管理产出

主要是在建项目,欢乐城不承担或承担一小部分费用,但整个项目由欢乐城负责。自2016年以来,欢乐城有三个管理出口项目:天津和平欢乐城、昆明罗思万欢乐城和贵阳欢乐城。

其中,在与昆明罗思万中心的合作模式中,欢乐城派驻了商业地产管理核心团队,参与项目从规划、设计开发、品牌投资推广到运营管理的前期开发和后期管理,并收取所有费用。

二.合作发展

对于未来具有巨大增值潜力的新项目,尤其是综合体,选择合作伙伴共同开发。对于项目合作,欢乐城还需要合作项目:

1.区域:核心城市和核心区域的核心项目;

2、体质量,8万~ 15万平方米体质量;

3.客人群规模:30万~ 50万左右的客人群;

4.合作伙伴:具有一定的声誉、管理能力和行业经验也考虑在内。

三.基金管理

由于新项目的建设期为3年,但改造只需1年,欢乐城希望利用M&A基金集中精力改造现有物业。

显然,利用资金改造现有物业不仅可以轻松扩大规模,还可以享受资本管理和商业运营管理两大好处,从而避免销售市场的风险波动。

在具体资本运营方面,欢乐城是当之无愧的凯德中国学徒。根据不同的项目和运营资金,欢乐城目前有3项资金。

资料来源:公司公告,中信建投明源房地产研究所制表

在这类基金管理项目中,欢乐城房地产是基金的投资者和管理者。它控制基金投资方向,负责项目运营和管理。其收入分为:基金投资增值收入+项目运营管理费+基金管理费。

从上面可以看出,欢乐城一步步紧跟凯德的基金模式,但离凯德的成熟模式还很远。

最重要的一点是Cade模型是一个闭环,reits退出并提前获得现金流。不过,目前还不清楚内地reits的公开发行将于何时推出,所以欢乐城在此之前能做的是提高资产质量,提高项目投资回报,并为日后退出做好充分准备。

也许也是因为这个原因,欢乐城的轻型资产是用两条腿走路,而不是把所有的鸡蛋放在一个篮子里。

其次,过去十年左右是购物中心的井喷时期。Cade发展迅速,融资成本低,市场条件热。然而,欢乐城面临的市场已经进入股票时代,这也可能使M&A基金成为欢乐城的主要基金计划。

摘要

由于资本环境、市场环境和国内商业运营商的经营实力等因素,Cade的玩法在国内商业地产运营商中无法完全照搬。万达模式有自己的运营逻辑、自己品牌的强大优势以及超强的建设效率和执行力。你可能理解它,但它很难学。总的来说,《欢乐城》的模式是一个妥协和易于学习的游戏。

但是,无论什么样的轻资产博弈方法,商业地产玩家都必须清楚,搞好轻资产的前提是搞好重资产。在重资产运营过程中,提升自身的产业链能力,如项目选址能力、建筑设计能力、工程建设效率、运营管理和资本运营能力。

此外,即使房地产投资信托基金的国内公开发行是自由化的,它也不能被视为灵丹妙药,最终取决于基础资产的质量。如果回报率达不到一定水平,即使reits从你家出来,你的资产也无法分配,因为没有人会投票。因此,你必须让你的资产有吸引力,这样你才能被公开募集。

最后,小本经营并不是向他人施压。如果一个企业总是认为轻资产是向其他人施加自己的压力来对抗它,那么其他人会赚钱,其他人会赚钱,而其他人会赔钱,他们不会或不会获得更少的补偿。这是赚大钱的好方法,恐怕很难走远。

因此,总的来说,当你拥有其中一种能力,如经营能力或资本能力,或者完全拥有整个产业链的能力时,轻资产经营就会如鱼得水。

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